О некоторых особенностях современной стратегии развития массового строительства

В.А. Аникин, заслуженный архитектор РФ, почетный строитель РФ, директор МНИИТЭП (1992-1994), зам. директора МНИИТЭП (1995-2007)


Долгое время после 60-х годов в нашем государстве практически отсутствовала четкая стратегия развития массового жилищного строительства. Заявленный два с половиной года тому назад приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье» в целом как будто бы задал необходимое направление приложения усилий.

В то же время по сию пору не совсем ясно, что конкретно подразумевается под понятиями «доступное» и «комфортное», что нужно здесь «делать», сколько времени необходимо и какие сроки отводятся для практической реализации этого нацпроекта, каким должно быть «идеальное» современное жилье сегодня и завтра. Ведь, как правило, доступное жилье не очень комфортно, а комфортное не очень доступно.

По-видимому, «комфортное жилье» означает в первую очередь — улучшение жилищных условий семьи по сравнению с тем, что у нее имеется в настоящее время и не может считаться приемлемым и достойным уровня проживания в XXI веке.

По данным некоторых специалистов в области проектирования и реализации современного жилища, в улучшении жилищных условий пока нуждается почти 70% россиян, а это составляет сегодня около 100 млн. человек. Но само понятие улучшение жилищных условий (а это и инженерное обеспечение, и оборудование, и комфортность проживания, и добротность конструкций дома, и необходимая теплозащита, и экономичность эксплуатации квартиры, и развитие инфраструктуры района местожительства, и обустроенность территории вокруг дома, и наличие удобной и защищенной автостоянки, и еще многое другое) является довольно относительным и по-разному представляется в разных семьях, хотя остается всегда актуальным на всех этапах жизни человека и членов его семьи.

Иногда бытует мнение, что комфортное жилье — это все, что строится хотя бы не из панелей (вспомните презрительные выражения: панельщина, стукнутые панелью и т.п.) и не по типовым проектам (типовуха, хрущобы, лужковки?!). А ведь это, к сожалению, повсеместно внушается некоторыми сегодняшними чиновниками, представляющими будущее массового жилищного строительства только в переходе на коммерческое и индивидуальное домостроение, а во многих случаях, в повсеместном распространении одноквартирных и малоэтажных домов.

В то же время у нас глубоко ошибаются те, кто понимает определение доступное, прежде всего, как падение цен на жилье. А ведь по данным, опубликованным в разных изданиях, средняя зарплата в месяц по стране почти втрое меньше, чем средняя (по регионам) стоимость 1 м2 общей площади квартир, то есть около 90% нашего населения при сегодняшних ценах и зарплатах, даже с использованием ипотеки, не сможет купить себе жилье или поменять старое на новое, а тем более построить отдельный дом. Кстати, почему-то при планировании и реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье» учитывается, как правило, только жилье, подлежащее обязательной купле-продаже, приватизации или приобретению в собственность граждан. А сколько нужно строить социального жилья? Почему не предусматриваются жилищно-строительные кооперативы, полностью отсутствует арендное жилье? Почему до сего времени не сформулированы положения об оптимальных параметрах современного массового жилья, в том числе социального арендного и коммерческого?

Следует отметить, что в отмененном в 2003 году СНиПе 2.08.01-89* «Жилые здания» были указаны верхние пределы площадей квартир для города, поселка и села, исходя из формулы заселения, установленной на ближайшие 20 лет, а новый СНиП 31.01-2003 «Многоквартирные жилые дома» так и не был зарегистрирован Минюстом, и соответствующие новые «Технические регламенты» еще не разработаны.

Сейчас уже можно утверждать, что ни в Москве, ни в одном регионе Российской Федерации не строится действительно доступное жилье, тогда как, по мнению многих специалистов в этой области, стоимость по-настоящему доступного жилья должна быть как минимум в 1,5-3 раза ниже сегодняшней. А исходя из известного в мире критерия воспроизводства жилья — 1 м2 в год на одного жителя страны, объемы жилищного строительства должны быть увеличены в 2 и более раз. Так, в Москве ежегодно сдается по заселению жилых домов чуть более 5 млн. м2, хотя нужно не менее 10 млн. м2. А это — не только новые площадки под строительство, обеспечение их необходимым электро- и водоснабжением, создание новой инфраструктуры, решение множества транспортных проблем, привлечение новых квалифицированных строительных кадров, существенное обновление существующей и создание новой строительной базы на основе новых технологий, а главное — новая правовая основа и новые, более современные и экономичные проектные решения жилых зданий, ориентированных не только на приобретение в них квартир.

Сегодняшний стандарт жизни и экономика XXI века определяют новый уровень требований к продукту и технологическим процессам. Так, одной из главных составляющих комфорта в жилье является схема его заселения. Однако в Москве до сего времени действует установленная десяток лет тому назад норма общей площади — 18 мг на одного человека. А это означает — число комнат в квартире должно быть меньше числа n членов семьи (n-1) со всеми вытекающими из этого принципа определениями так называемых излишков (в том числе с начислением за излишки повышенных оплат за коммунальные услуги), например, в однокомнатной квартире должны проживать 2 человека, в двухкомнатной — не менее 3 человек и т.д.

При всем этом следует отметить, что сегодня минимально комфортное жилье — это квартира, в которой все-таки число жилых комнат не меньше числа членов семьи (n или n + 1 и т.д.).

В этой связи основой нового подхода к планированию, определению стоимости и объемов необходимого жилья должно быть строительство не квадратных метров, а строительство квартир. Только тогда станет возможным объективно определять комфортность, доступность и качество сдаваемых под заселение, аренду или на продажу квартир.

Но новый уровень качества и повышенные количественные показатели реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» не могут быть достигнуты без применения самых современных и новейших строительных технологий, новых и усовершенствованных архитектурно-строительных проектов (основанных на новых научных исследованиях и разработках, системном подходе к решению поставленных задач) и без постоянного привлечения и вложения больших денежных средств.

Однако при обязательном существенно увеличенном объеме ввода современнейшего жилья (будь то многоэтажные, малоэтажные или одноквартирные дома) нельзя забывать и о срочной необходимости приведения в комфортное современное жилье построек предыдущих десятилетий. Так, в Москве не менее 80 млн. м2 общей площади квартир (некомфортных по эксплуатации и по заселению) 9 и 12-этажных домов, построенных в 70-80 годах (второй и третий периоды индустриального домостроения) и требующих немедленного капитального ремонта, санации или реконструкции, в том числе с учетом того, что в них сложилась очень странная комбинация квартир по найму и приватизированных. Что нужно делать с этими домами, наверное, уже определено в разных программах капитального ремонта и санации или модернизации, но они должны, по-видимому, стать также и неотъемлемой частью национального проекта «Доступное и комфортное жилье».

Таким образом, на данном этапе современное массовое жилье должно быть не только менее затратным и более привлекательным, но и строиться в значительно больших объемах и более высокими темпами (как говорится, все и сразу!). Поэтому можно предположить, что в Москве пока по-прежнему актуальным и наиболее востребованным остается индустриальное домостроение, которое, располагая сложившимися и хорошо налаженными строительной базой, производством и специалистами, способно обеспечивать не только необходимые объемы и стандарт жилья, но и достаточно высокий уровень качества исполнения и требуемое архитектурное разнообразие. Причем сейчас это совсем не те дома, к которым мы привыкли в прошлых десятилетиях. В них гарантируется выполнение всех современных нормативных требований как к конструкциям, так и условиям долгосрочной и экономичной эксплуатации, а параметры квартир, их оборудование и инженерное обеспечение, как правило, отвечают перспективным условиям заселения.

В настоящее время в Москве основные объемы массового жилищного строительства выполняют негосударственные три домостроительных комбината и три строительных объединения. Это 14-, 17-, 22- и 23-этажные многоквартирные панельные дома серий П44Т, ПЗМ, П46М, П46С, П55М, ГМПСМ. КОПЭ, ГМС-2001, 111, 222, СУ155, проекты которых разработаны ГУП МНИИТЭП, ОАО Моспроект-1, ОАО ЦНИИЭП жилища, СУ-155 и др. Панельные дома возводятся не только на 30-40% быстрее, но и на 30% дешевле монолитных, кирпичных и других домов по индивидуальным проектам. К сожалению, это не очень сильно отражается на их рыночной цене, ведь сегодня себестоимость, как правило, в 3-4 раза ниже их рыночной стоимости.

Такое положение, когда рыночная стоимость жилья при его остром дефиците формируется в условиях отсутствия нормальной конкуренции и действенного контроля со стороны государства, нисколько не содействует успешной и быстрой реализации приоритетного национального проекта. И пока на рынке не появятся мощные государственные заказчик и застройщик, которые смогут реально продиктовать свои правила, исходя из интересов реального снижения цен на квартиры и положительного решения социальных проблем малоимущих и среднеобеспеченных семей, к сожалению, вряд ли можно говорить о больших успехах в массовом строительстве доступного и комфортного жилья.


Журнал "Технологии строительства" №5, 2008   12.03.2009

Copyright 2006 ЗЖБИ-500     Карта сайта
Реклама на сайте
вот эти |